Il contratto di locazione: come tutelare l’immobile a reddito nei confronti dell’inquilino moroso

Il contratto di locazione: come tutelare l’immobile a reddito nei confronti dell’inquilino moroso

In questi momenti di crisi i proprietari di immobili a reddito concessionari di un contratto di locazione, vivono nell’incertezza: l’inquilino da un giorno all’altro potrebbe avere delle difficoltà e cessare di pagare i canoni, con il risultato che il proprietario si troverebbe proprietario di un bene che non produce reddito, su cui deve continuare a pagare tasse ed imposte, oltre a trovarsi nella imbarazzante e fastidiosa  condizione di dover pagare, all’Amministrazione condominiale, le relative spese, ed a volte, quando non c’è il riscaldamento autonomo, anche quelle del riscaldamento centralizzato.

Inquilino moroso: quando procedere con lo sfratto

Se il problema si è già verificato, va da sé, occorre rivolgersi nei tempi più brevi ad un Avvocato qualificato che proceda al più presto allo sfratto ed al recupero del credito ne limiti del possibile, ricordando che, per per procedere alle fasi di sfratto per morosità, è sufficiente il mancato pagamento di due mensilità del canone, o di un importo pari o superiore a due mensilità di canone se la morosità riguarda le spese condominiali o quelle di riscaldamento; ma la tutela più efficace può essere garantita al momento del contratto quando, scegliendo l’inquilino, si possono introdurre nel contratto clausole e accorgimenti che limitano la possibilità di morosità, e forniscono adeguate garanzie.

Fac simile contratto di locazione: l’errore di molti proprietari di immobili

Occorre ricordarsi che ci sono molteplici tipologie di contratto di locazione: ogni formula di contratto è “diversa” e risponde ad esigenze differenti così come variano i proprietari, gli inquilini, gli appartamenti, le finalità, la durata della locazione e le garanzie che si possono introdurre.

Ad esempio il contratto di locazione commerciale sarà diverso dal contratto di locazione abitativo: nella prima tipologia il contratto dovrà essere specifico, a seconda se l’attività prevede o meno un contatto diretto con il pubblico, o l’esistenza, nell’immobile di particolari impianti legati alla attività da svolgere all’interno; in caso di contratto di locazione ad uso abitativo, il contratto varierà a seconda se si tratti di un classico contratto di quattro anni, rinnovabile per eguale periodo, di un contratto “convenzionato” o di un contratto per esigenze di natura transitoria di durata breve.

Ogni situazione ha la propria peculiarità ma tra gli errori da non fare nello stipulare un contratto di locazione è quello, acquistare, scaricare dal web, utilizzare un modello fac simile di contratto di locazione senza avere l’accortezza necessaria di adattarlo alla effettiva e peculiare situazione che si vuole regolamentare.

Il contratto di locazione sancisce i diritti e gli obblighi reciproci tra proprietario e inquilino: per esempio le differenze tra un contratto di locazione e un contratto di affitto generico sono sottili ma possono provocare perdite di tempo e di denaro, e possono comportare conseguenze e impegni completamente diversi da quelli che si erano preventivati al momento della sottoscrizione. Si pensi ad un contratto di natura transitoria, magari per soli sei mesi, che se non è correttamente compilato inserendo e documentando le ragioni della transitorietà, può trasformarsi, in caso di contenzioso, in un contratto della durata di quattro anni rinnovabile per altri quattro.

Pertanto il modello di contratto di locazione deve essere confezionato ad hoc per la particolare situazione che dovrà regolare e dovrà essere necessariamente redatto da un Avvocato, o quantomeno da un esperto del settore immobiliare che sappia tutelare i vostri interessi, modulando adeguatamente le clausole e le garanzie.

Contratto di locazione: la tutela per il proprietario dell’immobile

Parlando di garanzie, solitamente i modelli di contratti per gli immobili a reddito prevedono il versamento di una cauzione, che però, a meno che non sia espressamente previsto diversamente, tutela solo in caso di danni all’immobile, e non potrebbe essere trattenuta in caso di morosità nel pagamento dei canoni e delle spese.

Le tutele per il proprietario di un immobile a reddito sono sufficientemente adeguate e possono garantire che l’inquilino pagherà regolarmente canoni e spese? In caso di morosità, è possibile riuscire a sfrattare un inquilino senza perdere denaro?

Garanzie necessarie per il proprietario di un immobile a reddito:

  • Richiesta all’inquilino dell’esibizione della busta paga: ciò garantisce che l’inquilino abbia un lavoro – attenzione all’esibizione di buste paga false – In caso di mancato pagamento è possibile pignorare lo stipendio fino a 1/5 per recuperare il credito.
  • Garanzie fidejussorie o bancarie o assicurative, alla garanzia di un terzo che si conosce come persona “solvibile”.
  • Stipula di una polizza assicurativa sulla locazione.

La soluzione della polizza assicurativa sulla locazione, in particolare, è molto interessante: ultimamente il mercato propone formule che garantiscono la copertura fino a dodici mensilità di canone (compreso il pagamento delle spese legali per lo sfratto). Ciò avviene in ragione di controlli specifici sulla solvibilità dell’inquilino che le assicurazioni stesse svolgono prima di stipulare la polizza assicurativa per il contratto di locazione dell’immobile a reddito con l’obiettivo di tutelare nel migliore dei modi il proprietario.

Il nostro Studio, grazie a trent’anni di esperienza nel Diritto Immobiliare e nelle Locazioni, ha maturato le competenze necessarie per fornire ali clienti, proprietari di un immobile a reddito, la consulenza preventiva necessaria per stipulare un contratto di locazione adeguato che tuteli adeguatamente ogni tipologia di esigenza. Contatta il nostro studio legale per valutare adeguate soluzioni assicurative che garantiranno il regolare adempimento dell’inquilino alle condizioni del contratto di locazione.

Avv. Carlo Boetti Villanis

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