Sfratto per Morosità: quali sono le fasi?

Sfratto per Morosità: quali sono le fasi?

Cosa fare in caso di mancato pagamento da parte dell’inquilino?
Ecco tutte le fasi dello sfratto per morosità:

1) L’intimazione e contestuale citazione:

L’atto di sfratto per morosità, consiste in una formale “intimazione” all’inquilino moroso a rilasciare l’unità immobiliare, o il locale commerciale libera, da cose e persone, riconsegnandola nella piena disponibilità del proprietario; nello stesso atto di intimazione è contenuta la contestuale “citazione” a comparire in udienza avanti al Tribunale competente per la convalida dello sfratto o della licenza da parte del magistrato.
L’atto con l’intimazione e con la citazione viene notificato tramite l’ufficiale giudiziario all’inquilino che viene invitato a comparire in Tribunale per la data e l’ora che è stata preventivamente “prenotata” presso la cancelleria del Tribunale, e che, generalmente è fissata nel giro di 40/45 giorni dalla richiesta.

Come si procede alla notifica dello sfratto in caso di inquilino irreperibile?

In caso di irreperibilità dell’inquilino la legge prevede delle procedure apposite di notifica dell’intimazione di sfratto per morosità (e di tutti i successivi atti), tali per cui è possibile comunque procedere anche se l’Ufficiale Giudiziario non riesce a consegnare materialmente l’atto all’inquilino moroso. L’irreperibilità dell’inquilino comporta solo un lieve allungamento dei tempi per le diverse modalità della notificazione degli atti.

2) L’udienza:

All’udienza fissata possono verificarsi alcune diverse situazioni:
a) L’inquilino compare (o non compare) e non contesta: il magistrato convalida lo sfratto e fissa un termine (generalmente a 30 giorni) all’inquilino per lasciare libera l’unità immobiliare;
b) L’inquilino compare e, nel caso di morosità, chiede il cosiddetto “termine di grazia”: il magistrato fissa un termine non superiore a 60 giorni all’inquilino per pagare quanto oggetto della morosità oltre alle spese
legali del procedimento, e fissa una nuova udienza per verificare se il pagamento sia avvenuto; se il pagamento è avvenuto l’azione di sfratto “decade”, ma può essere utilizzata in una successiva azione di sfratto a dimostrazione del fatto che vi è una ricorrente inadempienza del conduttore/inquilino; se invece l’inquilino non ha pagato nel termine stabilito da giudice, il magistrato procede come al punto a) e convalidalo sfratto;

c) L’inquilino compare e propone opposizione (caso abbastanza raro): il magistrato su richiesta del proprietario fa una valutazione “sommaria” dell’opposizione e dei motivi dell’opposizione e può emettere una ordinanza provvisoria di rilascio (che funzione come la convalida dello sfratto) qualora verifichi –e spesso accade così- che i motivi di opposizione non sono tali da giustificare il mancato pagamento del canone, e dispone la trasformazione del processo da monitorio/sommario ad ordinario, fissando una nuova udienza per la prosecuzione.

3) Il Decreto Ingiuntivo

Unitamente alla Intimazione di Sfratto per morosità può essere richiesto al Giudice di emettere un “decreto ingiuntivo” immediatamente esecutivo, che è l’ordine all’inquilino di pagare al proprietario tutti gli importi dovuti a titolo di canoni e spese accessorie (documentate) dal momento iniziale della morosità fino all’effettivo rilascio/restituzione dell’immobile.

Cosa significa spese documentate?

Per ottenere l’ordine di pagamento delle spese accessorie (es. spese di riscaldamento) occorre allegare alla richiesta la ricevuta dell’amministratore del condominio che attesti che le spese sono state “anticipate” dal proprietario; per i canoni non c’è necessità di ricevuta, è sufficiente (salvo che in caso di opposizione) la dichiarazione del proprietario della sussistenza della morosità.

4) L’esecuzione

Ottenuto il provvedimento di sfratto, di licenza, o provvisorio di rilascio, occorre predisporre e notificare l’atto di precetto che consiste nell’intimazione all’inquilino di lasciare l’ibera l’unità immobiliare entro 10 giorni dal termine fissato dal magistrato con il provvedimento. Notificato l’atto di precetto, se l’inquilino non ha liberato spontaneamente l’immobile, si predispone e si consegna all’ufficiale giudiziario la cosiddetta “monitoria di sgombero” che consente all’ufficiale giudiziario, nei tempi concordati con il Prefetto per avere a disposizione la forza pubblica per eseguire materialmente lo sgombero, di eseguire la liberazione “forzata” dell’immobile per riconsegnarlo al proprietario.

Quali sono i tempi ed i costi di uno sfratto per morosità?

La procedura di sfratto per morosità è una procedura rapida: generalmente, dal momento in cui il proprietario si rivolge all’Avvocato e gli conferisce incarico e documentazione, se il professionista agisce tempestivamente nel giro di sei, massimo 8 mesi, si riottengono le chiavi ed il possesso dell’immobile locato. I costi, compreso il compenso dell’Avvocato, sono parametrati all’ammontare della morosità per cui si procede, e sono liquidati e quantificati dal Giudice secondo una tabella “ufficiale” del Tribunale, e vengono posti a carico dell’inquilino. Il proprietario, pertanto, dovrà solo anticiparli all’Avvocato, e potrà recuperarli dall’inquilino moroso.

In cosa consiste l’appuntamento con l’Avvocato?

  1. Verrà esaminato il contratto e la registrazione, si effettuerà il calcolo della effettiva morosità dell’inquilino, e conseguentemente verrà sottoposto al cliente il preventivo in base agli importi che il tribunale liquiderà a carico dell’inquilino con il provvedimento di sfratto, e verrà analiticamente spiegato al cliente l’intero procedimento di sfratto;
  2. Sottoscritto l’incarico, e ricevuti i documenti, in tempi molto ristretti (in genere non più di una settimana), procederemo alla redazione dell’atto di sfratto ed alla notifica all’inquilino.
  3.  Se richiesto dal cliente, verrà fatta contestualmente richiesta del decreto ingiuntivo per il pagamento di canoni e spese
  4. Ottenuto il provvedimento, se l’inquilino non provvederà immediatamente ad abbandonare l’immobile, si procederà con la notifica della “monitoria di sgombero” e con il pignoramento e la successiva esecuzione per ottenere gli importi dovuti.

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