Consulenza legale immobiliare: come orientarsi nel nuovo contesto di mercato

Consulenza legale immobiliare: come orientarsi nel nuovo contesto di mercato

Torino, 15 Dicembre:

Bella serata e pienone questa sera a Palazzo Bricherasio, sede di Banca Patrimoni (Gruppo Banca Sella), per la seconda serata sul mercato immobiliare e sulla consulenza legale negli investimenti immobiliari. Grazie agli amici che sono venuti ad ascoltare e che con la presenza hanno contribuito al successo.
Grazie agli altri relatori: il dott. Luca Martina e il dott. Massimo Sella.

Qui di seguito una breve sintesi del mio intervento:

1) La Consulenza Legale nel Mercato Immobiliare

Che il Mercato Immobiliare sia in crisi, o che, al contrario, offra nuove opportunità, incide relativamente poco nell’attività di consulenza che l’Avvocato, l’esperto legale, è chiamato a svolgere a favore di chi vuole “muoversi con le spalle coperte”; la difficile decifrabilità del mercato, al limite, impone maggiore attenzione, ed impone la necessità di “integrare” più strettamente la consulenza legale con i diversi contributi degli altri attori professionali che operano nel mercato, per fare sì che le competenze dei diversi consulenti si fondano per cucire un nuovo servizio “su misura” per l’operatore del mercato immobiliare, o anche solo dell’investitore “una tantum”, così da ottenere per l’assistito il miglior risultato possibile.
In un mercato complesso, la stretta interazione tra i consulenti a favore dell’investitore, determina un “plusvalore” decisivo, rispetto alla consulenza tradizionale in cui i vari attori agiscono “scollegati” gli uni dagli altri.
L’avvocato esperto di diritto immobiliare come si può “interfacciare”, per usare un termine ora in auge, con gli altri operatori del settore e con l’assistito?
Lo fa, in tempi diversi e con modalità differenti, fin dalla fase preliminare all’acquisto, e la sua attività è utile fino al momento in cui si decide di eventualmente alienare il bene acquistato, o quando si decide di fare luogo al “Passaggio Generazionale” nella gestione del patrimonio immobiliare dell’assistito.

2) Nella fase preliminare all’acquisto

Vanno attentamente valutati i contratti (“mandati”) che l’acquirente sottoscrive con l’agenzia immobiliare che lo assiste, dal conferimento dell’incarico, a tutti gli atti successivi, proposte, accettazioni, preliminari, compromessi, che segnano “passo-passo” l’iter dell’acquisto immobiliare.
Occorre esaminare dal punto di vista tecnico giuridico tutte le caratteristiche dell’immobile da acquistare, va approfondito il regolamento se il bene si trova in condominio, vanno individuati in collaborazione con i professionisti tecnici i “confini” della proprietà, vanno valutate le servitù attive e passive, e, ad esempio, nel caso degli acquisti “su carta”, quando l’immobile non è ancora costruito od ultimato, vanno individuate le opportune garanzie che consentano il regolare trasferimento del bene, anche in caso di problemi per l’azienda costruttrice.
Occorre cioè porre in essere tutte le attività necessarie per fare sì che l’acquisto si svolga senza problemi e senza generare, o comunque riducendo quanto più possibile le possibilità, che generi “contenziosi”.
Occorre valutare le eventuali forme di finanziamento per l’acquisto, se non anche formule alternative per l’acquisto (si pensi al rent to buy, o al leasing immobiliare) che stanno sempre più prendendo piede, e che potrebbero, se non adeguatamente regolate, dare adito a contenziosi.

3) Nella fase successiva all’acquisto

In collaborazione con gli esperti del “mercato delle locazioni”, occorre individuare le forme contrattuali più idonee a generare il miglior reddito possibile dell’investimento immobiliare; si pensi alle nuove forme di “locazione transitoria” che in molti casi, specie negli immobili nelle zone centrali delle grandi città, tendono a configurare più che una vera e propria locazione, forme miste tra locazione e forniture di servizi vari, dal cd “bed and breakfast”, a forme di servizio tipo “residence”, avvicinandosi per molti versi alla attività alberghiera.
Occorre lavorare in stretto contatto con l’assistito o con il suo amministratore immobiliare, per predisporre i contratti di locazione individuando le migliori forme di garanzia per evitare morosità nella gestione delle locazioni, e per intervenire tempestivamente nella liberazione degli immobili per evitare che e morosità diventino “strutturali” e provochino ingenti danni; occorre gestire i rapporti condominiali e di vicinato (si pensi a quei condomini in cui ci sono attività commerciali e di ristorazione e possono provocare moleste immissioni di fumi, odori o rumori…) impugnando tempestivamente le eventuali delibere dannose per una corretta gestione della proprietà.

4) Nella fase dell’eventuale alienazione e/o del “Passaggio Generazionale”

È essenziale assistere il cliente consigliandolo adeguatamente e specularmente rispetto a quanto già visto per la fase preliminare all’acquisto in caso di vendita dell’immobile, ed in caso di “Passaggio Generazionale” occorre “consigliare” il proprietario sulle migliori forme di dismissione ai figli e comunque agli eredi del patrimonio in modo da evitare strascichi di contenzioso.
Occorre valutare le varie forme possibili: dalla successione testamentaria con “divisione” patrimoniale incorporata (mi si passi la definizione poco tecnica), alla valutazione di forme alternative tipo la creazione di “fondi patrimoniali” per sottrarre gli immobili destinati all’uso ed al reddito famigliare alle aggressioni di creditori dell’attività lavorativa, o di “Trust”, da qualche tempo possibili anche secondo la legge italiana, che consentano di mantenere “unito” il patrimonio immobiliare destinato al reddito dei beneficiari.

Concludendo

In ognuno dei momenti descritti, per offrire un servizio adeguato, è fondamentale la “conoscenza” che si ottiene solo con la stretta correlazione dei professionisti che seguono l’attività di investimento immobiliare di un soggetto, al fine di “ottimizzare” il servizio e di offrire una preziosa consulenza a 360 gradi su tutti gli aspetti dell’investimento e della gestione del patrimonio immobiliare, prevenendo ove possibile e risolvendo tutta una serie di problemi che potrebbero rivelarsi esiziali.

 

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